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25/07/2019

Relatório de Mercado: apostando no Brasil

Os rumos econômicos e políticos do Brasil são imprevisíveis, diz Florence Chong. Mas alguns investidores tem feito grandes apostas no país

Cuidado é a palavra de ordem no Brasil. Mas há mais otimismo à medida que o país emerge da sua pior recessão, alimentada por um clima de incerteza política.

Enquanto muitos investidores se assustaram e saíram, alguns ficaram e aprofundaram seus compromissos. Eles continuam acreditando que o B dos países BRIC originais (Brasil, Rússia, Índia e China) ainda tem o melhor potencial de crescimento de todos os mercados emergentes.

Os investidores institucionais estrangeiros estão retornando – as estatísticas publicadas pelo Banco Central do Brasil mostram um forte aumento desde abril de 2018. O Banco Central do Brasil diz que, nos primeiros quatro meses deste ano, o Brasil atraiu entradas de investimento estrangeiro direto (IED) de mais de US $ 28,1 bilhões (€ 24,8 bilhões). O banco diz que nos 12 meses até abril de 2019, as entradas líquidas de IED totalizaram US $ 92,5 bilhões, o equivalente a 4,96% do PIB, a maior porcentagem desde maio de 2011. O IDE brasileiro (em todos os setores) alcançou US $ 101 bilhões em 2011, antes dos desdobramentos da crise econômica a partir de 2014.

Se a tendência ascendente é sustentável dependerá do desempenho do governo e se a economia brasileira continuará melhorando. Mas alguns acreditam que, com sua promessa de políticas e reformas favoráveis ao mercado, o presidente Jair Bolsonaro poderia redefinir a atratividade do Brasil como um destino de investimento.

Todos os indicadores macro, pelo menos por enquanto, estão apontando para cima. O crescimento do PIB aumentou, a inflação e as taxas de juros estão em um ponto de inflexão e melhorando. Entre as novas iniciativas propostas está a reforma do sistema previdenciário do Brasil.

Mas há obstáculos a superar. Os brasileiros foram às ruas recentemente para protestar contra as reformas da previdência, que incluem o aumento da idade mínima de aposentadoria. “A reforma da previdência é uma iniciativa importante e esperamos que, uma vez aprovada, ela seja muito bem recebida pelos investidores nacionais e internacionais”, diz Syl Apps, managing director da Hines.

“Achamos que o ambiente de investimento hoje é, sem exceção, o mais atraente que temos visto nos mais de 20 anos que estivemos no país”, diz Apps, que supervisiona as operações brasileiras da Hines.

“Olhando os preços atuais e as oportunidades de investimento você verá oportunidades atraentes. Estamos vendo um ambiente prototípico de investimento contracíclico hoje. Vemos descontos para valor pedido máximo no setor de escritórios de 50% a 60% em termos reais. Se você é um investidor em dólar, o escritório de São Paulo provavelmente terá um desconto de 75% em relação ao máximo em termos reais.”

Apps diz que a recuperação do mercado imobiliário comercial de São Paulo é de cerca de 18 meses à frente do Rio de Janeiro. O mercado de escritórios do Rio continua altamente desafiador.

"Os investidores inteligentes também estão vendo isso, e acho que isso realmente provocou a renovação no interesse", diz ele. “Nos últimos 18 meses, vimos grandes fundos de pensões globalmente relevantes, fundos soberanos e parceiros voltarem para o Brasil.”

Henrique Carsalade Martins, CEO da Brookfield Asset Management Brazil, diz: “Temos notado uma maior concorrência e preços correspondentes para os ativos à medida que os investidores retornam ao mercado.”

A Brookfield está no Brasil há mais de 100 anos – a empresa foi fundada como São Paulo Tramway, Light and Power Company em 1899. “Olhando para frente, estamos otimistas de que o governo tem potencial para estimular a reforma econômica do país, criar concorrência no mercado e atrair investimentos”, diz Martins.

A Brookfield está à procura de investimentos de valor e, potencialmente, para colher capital, à medida que a recuperação continua a se desdobrar. Perseverança é a essência do sucesso investir no Brasil, de acordo com aqueles que se tornaram os maiores investidores estrangeiros do país. A Brookfield está perto do topo, se não for o maior investidor no Brasil hoje.

No final de 2018, a Brookfield possuía e operava uma ampla gama de ativos de infraestrutura, imobiliários, energia renovável e private equity no Brasil, no valor de US $ 23 bilhões (€ 20,5 bilhões).

“Nossa longa história, juntamente com operações locais, nos proporcionou um profundo conhecimento do mercado”, diz Martins. “Isso nos permitiu investir em ativos de alta qualidade em todos os ciclos econômicos para oferecer retornos sólidos aos nossos investidores. Acreditamos nos sólidos fundamentos do Brasil, incluindo o Estado de Direito e o processo democrático em funcionamento, bem como a abertura e a necessidade de capital estrangeiro para melhorar a infraestrutura e os serviços.”

A Brookfield continuou investindo durante a recessão brasileira e durante a turbulência política criada por um escândalo de corrupção que implicou o governo da época. “Enquanto esses e outros fatores deixaram muitos investidores cautelosos com o Brasil, continuamos acreditando em seu significativo potencial de crescimento”, diz Martins.

“Como investidores orientados para o valor, nossa experiência nos mostra que as melhores oportunidades são frequentemente encontradas em regiões ou setores que passam por períodos de desafios financeiros ou operacionais – e o Brasil não foi diferente. Embora o sentimento dos investidores fosse geralmente negativo no Brasil, adotamos uma visão contrária, adquirindo vários ativos de primeira linha que, em períodos normais, não estariam disponíveis a um valor razoável”.

Durante a recessão, a Brookfield comprou ativos que incluíam uma participação de 90% (por US $ 5,2 bilhões) na NTS, unidade de gás natural da Petrobras. Também adquiriu a Odebrecht Ambiental, a maior empresa de saneamento de águas privadas do Brasil, atendendo 15 milhões de brasileiros por cerca de US $ 1 bilhão. “Nós dobramos o volume de ativos sob nossa gestão no Brasil desde 2016”, diz ele.

Apps diz que a Hines viu uma oportunidade de entrar no setor imobiliário residencial em São Paulo durante a recessão "para aproveitar a falta de liquidez no setor na época".

Desde então, a gestora de fundos de Houston adquiriu ou desenvolveu mais de 9.000 unidades residenciais para venda na cidade.

Nos últimos 20 anos, a Hines estabeleceu uma grande plataforma verticalmente integrada no Brasil, com uma equipe local de 125 pessoas. A Hines comprometeu mais de R$ 6,9 bilhões de capital e desenvolveu mais de 3 milhões de metros quadrados de escritórios e imóveis industriais e residenciais no Brasil.

“Nosso desempenho de investimento nesses 20 anos tem sido forte e acredito que nossa capacidade operacional no país, combinada com a plataforma global da Hines, tem sido capaz de entregar resultados aos nossos investidores”, diz Apps.


Mercado logístico crescente

A GLP, especialista global em logística com sede em Cingapura, é hoje líder de mercado no Brasil, aumentando significativamente sua presença no país em 2014, ao adquirir a BR Properties por US $ 1,4 bilhão. Em 2018, a GLP expandiu suas parcerias com o GPA, maior varejista do Brasil, e o Mercado Livre, uma empresa de comércio eletrônico. Nesse ano, a GLP Brasil registrou seu maior recorde de locação – 57% acima de 2017.

“Nós vemos uma dinâmica constante de locações, com a demanda impulsionada principalmente pelos setores de e-commerce e farmacêutico”, diz Mauro Dias, presidente da GLP Brasil. “Hoje eles representam 35% e 9% do nosso portfólio no Brasil, respectivamente. Espera-se que a recuperação econômica em andamento e o aumento do crédito apoiem o consumo interno, enquanto isso as empresas continuam buscando instalações logísticas modernas da GLP para aumentar a eficiência operacional”.

Dias acrescenta: “Acreditamos que o setor de logística do Brasil é apoiado por fundamentos sólidos. Com uma população de mais de 200 milhões de pessoas, é um dos mercados logísticos mais carentes globalmente. É também um dos mercados de e-commerce em crescimento mais rápido. No conjunto, o mercado brasileiro oferece oportunidades consideráveis de crescimento a longo prazo”.

A GLP Brasil capitalizou as condições do mercado para consolidar um pipeline em São Paulo. Dias afirma: "Esperamos iniciar cerca de 480.000 m² de novos desenvolvimentos no Brasil nos próximos dois anos para atender à crescente demanda dos clientes".

Hoje, a GLP gerencia US$ 3 bilhões de ativos no Brasil e vê espaço para expandir ainda mais sua plataforma, dada a demanda dos investidores e oportunidades atraentes de mercado. 

A Blackstone estabeleceu uma presença no Brasil em 2010, comprando uma participação de 40% na gestora brasileira de ativos, Patria. A plataforma administra fundos de private equity e cobre investimentos em infraestrutura, como rodovias, agronegócio, imóveis e dívida. Em abril, a Blackstone transferiu sua participação de 35% na empresa imobiliária brasileira Alphaville Urbanismo para sua parceira Patria Investimentos.

Outro player logístico global, o Goodman Group, com sede na Austrália, criou um relacionamento estratégico em 2010 com a empresa brasileira WT Torre para estabelecer uma plataforma local. Em 2018, comprou o parceiro brasileiro e lançou um empreendimento de US $ 700 milhões com quatro grandes investidores globais.

O CEO da Goodman Group, Greg Goodman, diz: “As coisas no Brasil levam tempo. São necessários de dois a três anos para comprar um terreno, obter as licenças e desenvolvê-lo”. Pode ser mais difícil comprar ativos no Brasil do que em outras economias emergentes, diz ele. “Nós gostamos que a barreira à entrada seja alta. Isso significa menos concorrência e, quando você faz um projeto, isso significa que a demanda é forte”.


GIC marca presença de cinco anos
O fundo soberano tem investido no Brasil por mais de 20 anos, mas abriu um escritório em São Paulo em 2014

Investidor de longa data, o GIC, de Cingapura, está olhando ativamente para setores como imobiliário, infraestrutura e tecnologia no Brasil, de acordo com seu CEO, Lim Chow Kiat.

“Existem setores em que somos positivos, especialmente aqueles relacionados aos consumidores – como saúde e educação”, disse Lim em uma palestra no Brasil. Ele afirma que o GIC já teve exposição a todas essas áreas. “À medida que a economia cresce, vamos olhar para construir sobre elas.”

Cerca de 3% do portfólio total do GIC é na América Latina, com investimentos em uma variedade de classes de ativos, incluindo private equity, imobiliário, infraestrutura e ações. Uma grande parte deles está no Brasil.

O GIC se aventurou pela primeira vez no Brasil há mais de 20 anos e, em 2014, estabeleceu um escritório em São Paulo para ter “botas no chão”, nas palavras de Lim. Em março, o GIC comemorou o quinto aniversário desse escritório. “Nos últimos cinco anos, com o ambiente desafiador no Brasil, o GIC não apenas permaneceu, como aproveitamos a oportunidade para expandir nossas capacidades e parcerias”, disse Lim aos convidados.

“O Brasil é uma economia muito grande. Tem o nono maior PIB do mundo. É um mercado importante para investidores globais como o GIC.” Lim observa que a longa história de altas taxas de juros reais no Brasil instigou disciplina no uso de capital para muitos empresários brasileiros.

Em algumas outras economias com poupanças abundantes, disse ele, há pouco custo para contrair empréstimos, de modo que os empresários às vezes fazem mau uso dos recursos. Como o Brasil não tem esse luxo, é mais provável que o capital seja melhor utilizado lá, disse ele. Se as taxas de juros pudessem realmente ser reduzidas, haveria muita vantagem para o crescimento das empresas.

“Acreditamos que o Brasil está a caminho da recuperação. No entanto, ainda há tarefas importantes a serem cumpridas, como a reforma da previdência social, a privatização e a simplificação fiscal”, disse Lim.

"Se a política do governo for bem feita, o Brasil poderá entrar em um período de inflação baixa e taxas de juros nominais e reais baixas, o que ajudará a gerar crescimento e desempenho superior para as empresas brasileiras".

 

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